Bij bedrijfsovernames waar vastgoed onderdeel van de deal is, kan de ‘as is, where is’ clausule in de koopovereenkomst voorkomen.

As is, where is

De ‘as is, where is’-clausule houdt in dat het vastgoed waar de clausule betrekking op heeft aangeboden wordt in de staat waarin – en hoe en waar – het zich bevindt.

Dit impliceert o.a. dat er geen (of zo min mogelijk) garanties over de staat van het vastgoed worden gegeven en dat een eventueel gebrek later dus in principe niet verhaald kan worden op de verkopende partij.

De betekenis van de clausule wordt samen met de rest van de koopovereenkomst gevormd. Denk aan gebreken, achterstallig onderhoud, huurrechten etc.

Non-conformiteit

Als onderdeel van de as is, where is-clausule wordt overeengekomen dat het conformiteitsartikel 7:17 wordt uitgesloten.

Artikel 7:17 BW (enkel lid 1 en 2 opgenomen)

1. De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.
2. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
3. Lid 3-6 niet opgenomen

Hoe om te gaan met de As is, where is-clausule?

Geen garanties op vastgoed levert een risico voor de koper op. Wat als er nadien gebreken zijn die onder de as is, where is-clausule en de afwijking van het wettelijke conformiteitsvereiste vallen?

Wil de verkoper verkopen met een sluitende as is, where is-clausule, dan gaat de koper om met deze clausule door het vastgoed als onderdeel van de totale deal ook te waarderen cf. deze clausule. Hiermee wordt een inschatting gemaakt van de waarde van het vastgoed in de huidige staat, zonder mogelijkheid zich later te wenden tot de kopende partij. De risico’s die gepaard gaan met de as is where is-clausule worden dan verdisconteerd in de geboden prijs.